Tem amparo legal?

A assembleia virtual e híbrida tem amparo legal na lei 14.309/22 que inseriu o art. 1.354-A no Código Civil permitindo a realização de assembleia no formato eletrônico

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Existe regras para convocação e realização desse tipo de assembleia?

A lei 14.309/22 traz as seguintes exigências:

I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;

II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.

III - o Edital de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico ou híbrida informando o local do presencial, bem como as instruções sobre acesso virtual, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

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É exigido protocolo de segurança, registro de IP dos que participam?

A lei 14.309/22 não exige que o condomínio adote critérios de protocolo de controle de acesso de forma rigorosa, de modo que o próprio condomínio possa criar procedimentos que garantam a autencidade do acesso do condômino de forma simples.

Exemplo:

• Envio do link de acesso para o e-mail do condômino cadastrado na administração que serve para receber informativos e boletos, pois já garante que só quem tenha acesso a esse e-mail é o próprio condômino, já que precisa de senha e longin do mesmo e qualquer repasse do link o condômino responderá por vazamento de informação entre outros crimes ou contravenção.

• Exigir que o condômino ao se manifestar no ambiente virtual esteja com a webcam ligada.

• Gravar a assembleia para posterior conferência

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E se o condômino/morador estiver com problemas de internet, dispositivo, computador entre outros motivos poderá pedir nulidade da assembleia?

Não, a lei ampara o condomínio de que não poderá sofrer prejuízos e ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.

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Há obrigatoriedade de conter a previsão desse tipo de assembleia nas normas do condomínio?

Não há obrigatoriedade por existir amparo legal, porém caso o condomínio deseje criar regras complementares poderá  para fazer constar em regulamento interno aprovado pela maioria simples presente na assembleia destinada para essa finalidade.

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Como eu sei que minha convenção não proíbe?

Basta fazer a leitura na sua conveção, se estiver constando que a assembleia "deverá" se reunir de forma presencial, infelizmente no seu condomínio não poderá ser feito de outra forma, agora se apenas fizer menção de que se reunir-se-á uma assembleia sem especificar a forma, seu condomínio está apto a fazer de forma virtual e híbrida. Atenção, o termo proibitivo está na palavra "deverá" se estiver "poderá" se torna uma opção e não a regra.

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Como é feito a lista de presença dos que participam no ambiente virtual e híbrida?

A lista de presença do virtual pode ser exportada pelo próprio sistema adotado para fazer a assembleia. No nosso caso utilizamos o sistema ZOOM que libera relatório de quem se inscreveu e quem participou, inclusive o tempo que cada condômino ficou online na assembleia.

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Como é contabilizado os votos?

A regra de como o voto será contabilizado deve vir expressa no edital de convocação, se será por chat, enquetes ou registro no próprio sistema. O importante ressaltar que para se encerrar a assembleia a lei exige que todos os votos seja contabilzados, não podendo deixar nada pendente.

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O inadimplente pode participar e votar?

Não, se condômino não estiver quites com sua obrigação ele não poderá participar e votar conforme art. 1.345, III do Código Civil. 

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Art. 1.335. São direitos do condômino:

(...)

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

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Se uma unidade tem mais de um morador, todos poderão participar e votar?

Não, somente um condômino por unidade pode participar e votar na assembleia. Para quem tem dúvidas condômino é o proprietário e seu conjuge, de modo que só um dos dois poderá ingressar. Filhos, sobrinhos, pai, inquilnos etc. não são considerado condôminos, portanto se pretenderem particpar em nome do proprietário deverá está com procuração deste.

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Como quem não pode participar e votar poderá ficar ciente do que foi deliberado em assembleia?

A Lei 4.591/64 determina que o síndico tem obrigação de informar a todos os condôminos, inadimplentes e adimplentes sobre o que foi deliberado em assembleia por meio de ata ou comunicado.

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Nós da WD Gestão Consultoria e Treinamento quando realizamos uma assembleia, seja ela virtual ou híbrida, fazemos a transmissão da mesma ao vivo para que os que estão impossibilitados de participar possam assistir e assim tomar conhecimento em tempo real de como a assembleia está sendo conduzida e o que está sendo deliberado.

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