Como despejar um inquilino.

O pesadelo de todo locador é quando o inquilino começa a atrasar os pagamentos do aluguel ou simplesmente não paga. Ocorre que a falta de pagamento não é um dos maiores problemas, mas sim quando este inquilino resolve não sair do imóvel.

Nesses casos a ideia que vem logo na cabeça de qualquer locador é despejar seu inquilino. Porém, tem que ter muita cautela de como proceder com o despejo para que você não dê direitos ao inquilino de permanecer no imóvel por uma determinação judicial.

Digo isto pois a Lei do Inquilinato n.º 8.245 de 1991 garante prerrogativas ao inquilino e ao locador de modo que ambos devem seguir o que determina a lei, não podendo agir por conta própria para não caracterizar abuso de direito. Parece até um absurdo a lei proteger alguém que não esteja cumprindo com suas obrigações, mas acreditem isso pode acontecer.

Vamos aos 3 passos para proceder com a ação de despejo.

1. VERIFICAR O MOTIVO DA RESCISÃO CONTRATUAL.

O despejo sempre poderá acontecer quando o locatário não cumprir com suas obrigações estipulada em contrato e com as obrigações do art. 23 da lei do inquilinato e mesmo sendo cientificado o inquilino se nega a sair do imóvel sendo:

1. Por descumprimento de acordo entre as parte para saída do inquilino.

2. Descumprimento de cláusula contratual

3. Falta de pagamento de aluguel e encargos referente a contratos sem garantias de caução, fiador ou seguro de fiança locatícia.

4. Quando um órgão público pedir para o locador fazer reparações no imóvel sendo impossível fazer com a presença do inquilino.

5. Quando a empresa em que o inquilino trabalha é responsável pela locação e demite o funcionário.

6. Após término do contrato de locação por tempo determinado ou temporada.

7. Para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

8. Quando o locatário morrer sem deixar cônjuge o companheira(o), herdeiros necessários ou pessoa que era dependente exclusivamente do locatário.

9. Quando houver término do contrato de locação e houver uma sublocação, o sublocatário poderá ser despejado.

10. Quando não houver apresentação de novo fiador pelo prazo estipulado em contrato ou notificado pelo locador.

11. Dentro do prazo de 30 dias a contar da data do término do contrato ou da notificação de devolução do imóvel.

De todos os casos acima citados, o mais comum da ação de despejo é a por falta de pagamento do aluguel e prestações acessórias como pagamento de água, luz, IPTU.

Existe a possibilidade de requerer o despejo quando o inquilino faz o pagamento dos aluguéis com atrasos de forma continuada, mas lembre, se ele atrasou o pagamento apenas um único mês ou se isso acontece uma vez ou outra, a lei garante o inquilino a pagar o mês atrasado até o 6º dia útil do mês seguinte, de modo que você não terá muita sorte em tentar despeja-lo por este motivo.

2. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO INQUILINO

O segundo passo é você fazer uma notificação extrajudicial via cartório, informando o motivo que garante a rescisão contratual e o prazo para devolução do imóvel. Se for por falta de pagamento, insira na notificação um demonstrativo de débito atualizado e determine um prazo para o pagamento sob pena de despejo.

Você deve levar ao cartório 3 vias da notificação.

3. INGRESSAR COM A AÇÃO JUDICIAL

Depois de identificado o motivo que garante a ação despejo e da notificação para devolução do imóvel você poderá no prazo de 30 dias ingressar com a ação pedindo inclusive uma ordem liminar para que o inquilino desocupe o imóvel no prazo de 15 dias. Para conseguir essa liminar você deverá depositar em juízo uma caução no valor de três meses de locação.

Se você ingressou com a ação de despejo por falta de pagamento, na própria ação será possível você pedir o valor dos aluguéis atrasados junto com as despesas acessórias (água, luz, Iptu, etc...).

Autor: Dr. Wallison Daniel

Especialista em Direito Imobiliário