Como funciona o reajuste de aluguel.

Muitas pessoas desconhecem como é o procedimento para reajuste do aluguel. A falta de conhecimento vem tanto pela parte do locador (dono do imóvel) quanto pelo locatário (quem usa o imóvel).

Pois bem, explicarei nesse momento como proceder de forma correta com o reajuste do valor do aluguel.

Primeiramente vejamos o que diz a Lei nº. 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, sobre correção dos valores de aluguel.

O art. 85 da Lei diz que o valor do aluguel é livre para negociação entre as partes, assim como o tempo de locação e o indexador de reajustes, porém o citado artigo proíbe que o valor do aluguel não pode ser estipulado em moeda estrangeira e nem vinculado a variações cambiais e ao salário mínimo, veja:

Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

Nesse sentido, a base de cálculo para o reajuste do valor do aluguel é mediante a escolha de um índice financeiros como IGP-M, INPC, IPCA, SELIC entre outros. Embora haja a possibilidade de escolher mais de um índice, o contrato deve deixar bem claro a forma de utilização de cada um, por exemplo: caso o índice IGP-M seja extinto, as partes utilizarão o índice INPC.

Entendido como funciona a base de cálculo do reajuste, você deve ficar ciente que esse reajuste deve acontecer a cada um ano de contrato, ou seja, se o contrato de locação foi assinado em 11/09/2016 o reajuste só poderá acontecer no dia 11/09/2017, passado mais um ano o novo reajuste deverá ser de 11/09/2017 a 11/09/2018 e assim sucessivamente. É proibido e ilegal fazer dois reajuste em um único ano de contrato.

Para lhe auxiliar no cálculo do reajuste você poderá utilizar diversas ferramentas onlines e gratuitas que estão disponíveis na internet, como por exemplo a calculadora do cidadão do banco central ao qual segue o link abaixo:

https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/exibirFormCorrecaoValores.do?method=exibirFormCorrecaoValores

Conforme imagem acima você preenche as informações da seguinte forma:

1. Escolha o índice financeiro estipulado em contrato.

2. Coloque a data inicial do contrato ou do ano anterior.

3. Coloque a data de aniversário (data que se completa um ano) e clique em avançar.

E QUANDO O REAJUSTE DO VALOR FOR NEGATIVO?

Como já visto, o reajuste do aluguel é embasado em índices financeiros que medem o preço de determinados produtos/serviços no mercado. Esses índices sofrem variações positivas e negativas que irão influenciar diretamente no valor principal.

Cito o exemplo do IGP-M acumulado do período de agosto de 2016 até agosto de 2017 de -1,5767600%, ao qual se utilizarmos um valor de aluguel de R$ 1.500,00 , o reajuste fica em R$ 1.476,35, ou seja, abaixo do valor principal de locação.

Nesses casos, deve ser mantido o valor principal e não deve ser reduzido, conforme julgamento do Superior Tribunal de Justiça, vejam:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DEFLAÇÃO.APLICAÇÃO DO ÍNDICE NEGATIVO, QUANDO HOUVER. POSSIBILIDADE COM A RESSALVA DE QUE, SE O VALOR PRINCIPAL FOR NEGATIVO, DEVERÁ PREVALECER O VALOR NOMINAL. DECISÃO DA CORTE ESPECIAL NO RESP 1.265.580/RS.

1. A Corte Especial do STJ, no julgamento do REsp 1.265.580/RS, pacificou o entendimento no sentido de que"a correção monetária nada mais é do que um mecanismo de manutenção do poder aquisitivo da moeda, não devendo representar, consequentemente, por si só, nem um plus nem um minus em sua substância. Corrigir o valor nominal da obrigação representa, portanto, manter, no tempo, o seu poder de compra original, alterado pelas oscilações inflacionárias positivas e negativas ocorridas no período. Atualizar a obrigação levando em conta apenas oscilações positivas importaria distorcer a realidade econômica produzindo um resultado que não representa a simples manutenção do primitivo poder aquisitivo, mas um indevido acréscimo no valor real. Nessa linha, estabelece o Manual de Orientação de Procedimento de Cálculos aprovado pelo Conselho da Justiça Federal que, não havendo decisão judicial em contrário, 'os índices negativos de correção monetária (deflação) serão considerados no cálculo de atualização', com a ressalva de que, se, no cálculo final, 'a atualização implicar redução do principal, deve prevalecer o valor nominal'."2. A apreciação de suposta violação de preceitos constitucionais não é possível na via especial, nem à guisa de prequestionamento, porquanto matéria reservada pela Carta Magna ao Supremo Tribunal Federal. Agravo regimental improvido.

(AgRg no AgRg no REsp 1300285/RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/06/2012, DJe 28/06/2012)

Bem, espero ter ajudado a você sobre a forma correta de corrigir o valor do aluguel, e até o próximo post.