De quem é a responsabilidade por débitos antigo do imóvel?

Muitas pessoas costumam comprar imóveis sem antes tomar a cautela de verificar por conta própria todas as dívidas pertinentes ao imóvel que pretende comprar. Essas pessoas acreditam simplesmente na palavra do vendedor e ao tomarem posse do imóvel são surpreendida com cobranças de débitos anteriores, mais especificamente taxa de condomínio e ITPU.

Se você comprou um imóvel de outra pessoa e não tomou a cautela de verificar os débitos anteriores ou caiu nas lábias do vendedor de que o imóvel estava sem débitos, fique preocupado, pois este débito será de sua responsabilidade, cabendo a você posteriormente mover ação contra o vendedor se houver estipulação no contrato de que os débitos anteriores a sua posse serão de responsabilidade dele.

Mas calma, nem todo débito será de sua responsabilidade e tão somente as dívidas de IPTU e das despesas de condomínio, pois esse tipo de dívida é propter rem, ou seja, a obrigação (débito) é vinculado ao imóvel e não a pessoa, assim, há determinação legal para a cobrança do débito diretamente da pessoa do adquirente, ao qual assumirá todo os débitos anteriores, veja o que diz a lei:

Código Civil

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante(vendedor), em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Código Tributário Nacional

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Vejam alguns julgamentos de casos semelhantes.

TJ-SP - Apelação APL 00694481720118260506 SP 0069448-17.2011.8.26.0506 (TJ-SP)

Data de publicação: 31/03/2017

Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. Da natureza "propter rem" da obrigação de contribuir com as despesas do condomínio resulta para os adquirentes da unidade a responsabilidade pelo pagamento dos débitos do alienante perante o condomínio. Ressalva relativa ao exercício do direito de regresso em face da vendedora quanto às parcelas vencidas antes da imissão dos adquirentes na posse do imóvel. Recurso desprovido.

AGRAVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. VENDA DE PARTE DO IMÓVEL PENHORADO NO CURSO DA AÇÃO. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE POR SUCESSÃO. O pagamento de IPTU e taxas configura obrigação tributária propter rem, devida por aquele que detém a propriedade do imóvel, de forma que se reconhece a responsabilidade tributária por sucessão da nova proprietária, nos termos dos arts. 130 e 131, I, do CTN. Adquirente que passa a ter legitimidade para responder pelo imóvel, podendo ser incluída no polo passivo da ação. PRESCRIÇÃO. ARTIGOS 174 E 125, III, DO CTN. A...

(TJ-RS - AGV: 70049855190 RS, Relator: Denise Oliveira Cezar, Data de Julgamento: 16/08/2012, Vigésima Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 24/08/2012)

Tome cuidado, pois o não pagamento poderá levar seu imóvel a hasta pública (leilão) e você poderá perder o imóvel, mesmo sendo seu único imóvel, conforme autorização da Lei 8.009/90 em seu artigo 3º, IV, vejam:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(...)

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Assim, se você tem débitos do seu imóvel de IPTU e TAXA DE CONDOMÍNIO, sugiro que tente regularizar o mais breve possível para não ter o imóvel penhorado e levado a leilão judicial.

ATENÇÃO: Uma dica que lhe dou é que você somente deve pagar débitos anteriores relativos ao período de cinco anos, visto que acontece o instituto da prescrição, ou seja, o responsável pela cobrança dos débitos perde o direito de cobrar débitos muito antigo.

Agora as outras dívidas como de energia, água, você não é obrigado a pagar, pois esse débito é ligado a pessoa e pertence ao antigo proprietário, diante dessa informação basta ir nas concessionárias e solicitar a alteração da titularidade das contas.