Para garantir a integridade e a valorização dos imóveis em um condomínio, é necessário que o mesmo receba suas devidas manutenções para preservação e deixa-lo sempre com aspecto de novo e bem cuidado. Afinal, ninguém quer morar em um condomínio bagunçado, desorganizado e com aspecto de abandonado não é mesmo?
A responsabilidade pela preservação e manutenção compete ao síndico e a qualquer condômino. Embora a responsabilidade recaia principalmente ao síndico, o mesmo não poderá realizar as obras sem que haja aprovação em assembleia, com exceção das obras necessárias urgentes que poderá ser executada e de forma imediata ser convocado uma assembleia para comunicação e a forma de reembolso.
O nosso Código Civil, estabelece os três tipos de obra e o quórum necessário para aprovação em assembleia.
OBRAS VOLUPTÁRIAS
O nome é realmente voluptuárias e não voluntárias. Esse tipo de obras não aumentam a utilização do bem, servem para mera satisfação, diversão e lazer, são luxuosas e podem tornar o imóvel mais bonito ou agradável, como por exemplo a colocação de uma estátua de ouro na entrada, nova jardinagem, instalação de piscina, aquisição de equipamentos modernos para a academia, etc.
Quórum: Voto de aprovação de 2/3 dos condôminos. Art. 1.341, I do Código Civil
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
OBRAS ÚTEIS
São obras que aumentam a utilização e agregam valor ao bem, como: instalação de gás encanado quando não existe na cidade determinação legal, instalação de espaço para correspondência, impermeabilização para previnir infiltrações, entre outras, assim para diferenciar realmente obras úteis de voluptuárias, basta analisar se a obra realizada facilitou o uso do bem ou se foi para mero lazer ou satisfação.
Quórum: Voto de aprovação da maioria dos condôminos, ou seja, 50% +1. Art. 1.341, II do Código Civil.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
OBRAS EM PARTES COMUNS JÁ EXISTENTES QUE GERAM ACRÉSCIMOS.
São obras que visam acrescentar alguma benfeitoria no condomínio em área ja existente que não estava previsto no projeto, como por exemplo um bicicletário, playground.
Quórum: Voto de 2/3 dos condôminos. Art. 1.342 do Código Civil
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
OBRAS NECESSÁRIAS.
São obras que buscam garantir a integridade, evitar deterioração e fazer reparação imediata de alguma parte comum do condomínio que se não for solucionado poderá acarretar em danos maiores aos condôminos como por exemplo: o conserto de um cano danificado que poderá comprometer a estrutura com infiltrações, troca da bomba de água queimada para evitar que vários condôminos fiquem sem água, troca da fiação elétrica em péssimo estado com fios descascado que podem eletrocutar pessoas, reparação de uma coluna danificada que poderá comprometer a estrutura do prédio, etc.
Sendo urgente e de pequeno valor a obra necessária não precisa de aprovação em assembleia, porém se for urgente e de valor excessivo pode ser feita sem aprovação de assembleia, mas deve ser convocada uma assembleia de forma imediata após o reparo para notificação aos demais condôminos do gasto extra. Art. 1.341, §§ 1º e 2º do Código Civil
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
Se a obra necessária puder aguardar para remediar aquela situação e importar em valores excessivos deverá haver aprovação em assembleia com a aprovação da maioria dos presentes, uma vez que a Lei não estipula quórum especial como nos demais casos. Art. 1.341, parágrafo 3º e art. 1.352 e 1.353 do Código Civil.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
É importante ressaltar, que é dever do síndico ser responsável pela realização das obras necessárias de tal ponto que se não o fizer poderá responder civilmente ou criminalmente por danos causados aos condôminos, porém se este for omisso qualquer condômino poderá tomar a frente da realização da obra de modo que poderá ser restituído se comunicar em assembleia. Frisa-se que somente é passível a restituição referente a obra necessária, se o condômino esperto fizer qualquer outro tipo de obra seja útil ou voluptuária não terá direito a restituição conforme parágrafo 4º do art. 1.341.
Art. 1. 341...
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
OBRAS QUE NECESSITAM DE APROVAÇÃO UNANIME DOS CONDÔMINOS.
Como se viu, para cada tipo de obra a legislação estipulou um quorum especial, porém visando proteger a integridade do projeto inicial do condomínio, o legislador estipulou aprovação da unanimidade dos condôminos para obras que visem construções que irão alterar o projeto do condomínio, como por exemplo: transformar a academia em salão de festa, o campo de futebol em academia, construir outro pavimento, fazer alteração de fachada, entre outras. O fundamento encontra-se respaldado no art. 1.343 do Código Civil e art. 10, §2º e art. 43, IV da Lei 4.591/64.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 10. É defeso(proibido) a qualquer condômino:
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Art. 43 ...
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
ATENÇÃO:
* É importante entender que o quórum para aprovação dos atos praticados na vida condominial deve ser interpretado de forma correta para se evitar anulação da assembleia.
Assim, quando se falar de voto dos condôminos, deve ser levado em consideração os proprietários dos imóveis do condomínio como um todo e não em relação aos presentes em assembleia.
Quando a lei falar do voto da maioria dos presentes, aí sim será levado em consideração o voto dos presentes em assembleia.
* É necessário que a assembleia convocada para tratar da obra deverá deixar claro e evidente em seu ato de convocação sobre o tipo de obra será realizada, não podendo ter assunto genérico.
* Embora o síndico tenha certa autonomia em suas decisões, este não pode fazer obras que não sejam necessárias e de pequeno valor sem aprovação em assembleia, se o fizer responderá pelos seus atos civilmente e criminalmente.
QUADRO RESUMO
