Qual o limite da multa no atraso do aluguel?

É muito comum as partes no contrato de locação estipularem juros e multa pelo atraso do pagamento, mas qual será o limite desses juros e multa?

Existem casos em que o locador pensando em uma forma de evitar a inadimplência do aluguel estipula em contrato juros e multas em patamares acima do convencional, mas será que esses valores são legais?

Primeiramente é importante esclarecer que nesse post vou tratar sobre os juros e multa no atraso do pagamento da mensalidade do aluguel, e não da multa por quebra de contrato, que é quando o inquilino entrega o imóvel antes do término do contrato.

Outro ponto que quero esclarecer para você é a diferença de juros de moras e multa. Algumas pessoas confundem os dois achando que são a mesma coisa, porém o juros é um valor que servirá como indenização pelo atraso do pagamento da parcela, enquanto que a multa é uma penalidade pelo descumprimento, por isso os dois podem e são em regra aplicados de forma cumulativa.

Pois bem, no Brasil a regra geral é que as partes são livrem para contratarem e sempre será respeitado a vontade das partes, razão pelo qual o que está previsto em contrato deve ser cumprido desde que não seja imoral ou ilícito.

No caso da locação, infelizmente a lei do inquilinato não estipulou o máximo de juros e multa, mas muitos contratos seguem um padrão de 1% de juros ao mês e 2% de multa sobre o valor do débito atualizado. Porém, para casos que não seguem essa regra geral e que a liberdade de contratação não atropele os bons costumes, trago para você alguns casos de limites previstos em nossas legislações que servem como base para negociações contratuais, inclusive de locação, como por exemplo o Decreto nº. 22.626/33 que estabelece um patamar máximo de cláusula penal 10% do valor da dívida para as relações contratuais de uma forma geral.

Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

O Código de Defesa do Consumidor combinado com Decreto nº 2.181/1997 que prevê limite de 2% de multa de mora para o descumprimento de obrigações.

Código de Defesa do Consumidor:

Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

§ 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.(Redação dada pela Lei nº 9.298, de 1º.8.1996)

Decreto nº 2.181/1997

Art. 22. Será aplicada multa ao fornecedor de produtos ou serviços que, direta ou indiretamente, inserir, fizer circular ou utilizar-se de cláusula abusiva, qualquer que seja a modalidade do contrato de consumo, inclusive nas operações securitárias, bancárias, de crédito direto ao consumidor, depósito, poupança, mútuo ou financiamento, e especialmente quando:

XIX - cobrar multas de mora superiores a dois por cento, decorrentes do inadimplemento de obrigação no seu termo, conforme o disposto no § 1º do art. 52 da Lei nº 8.078, de 1990, com a redação dada pela Lei nº 9.298, de 1º de agosto de 1996;

Na vida condominial, quando não houver previsão na convenção do condomínio será estipulado um patamar de no máximo 2% sobre o valor do débito, conforme determina o parágrafo primeiro do art. 1.336 do Código Civil.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

ATENÇÃO!

Para os casos em que não há previsão no contrato quanto a estipulação de como o valor será corrigido em caso de inadimplência, o locador não pode adotar qualquer critério, de modo que tem que obedecer o código civil em seu art. 406, ou seja, deve ser aplicado o juros e multa em vigor para o atraso de pagamento de impostos devido a Fazenda Nacional, que atualmente é a SELIC.

Código Civil 2002

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

Assim, a cobrança de juros de mora acima de 2% e multa até 10% não é ilegal se estiver estipulados em contrato, porém caso você acredite que esteja abusivo ou que foge da sua possibilidade de pagamento, poderá ingressar com uma ação na justiça pra revisar o valor, nos termos do art. 413 do Código Civil, que permite um juiz decidir se é abusiva ou não.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Espero que tenha ajudado você com esse texto, pois é uma grande satisfação compartilhar conhecimento.