Quais são os meus direitos no atraso na entrega do imóvel na planta?

Tem se tornado cada vez mais comum a compra e venda de casas na planta. Neste tipo contrato, se inicia o pagamento parcelado com as obras em andamento e com um prazo pré-fixado. Porém, um dos maiores problemas que os promitentes compradores tem enfrentado é o atraso na entrega pela construtora, que fazem falsa promessa de entregar em dois que nunca é cumprido, o que torna o tão sonhado objetivo da casa própria um verdadeiro um pesadelo.

E agora? Quais são os direitos do consumidor diante do descumprimento do prazo? E quem responderá pelos prejuízos que seu bolso suportará caso as obras venham a atrasar?

A entrega do meu imóvel atrasou, e agora?

A primeira coisa que o consumidor deve decidir é: rescindir ou não rescindir o contrato.

Na primeira hipótese temos que, se o atraso na entrega se deu por culpa exclusiva do construtor/vendedor, este deve devolver integralmente as parcelas pagas pelo comprador nos termos do art. 35, III do Código de Defesa do Consumidor, e se for pedir a rescisão do contrato na justiça, ainda tem direito a indenizações como: aluguel, lucro cessante e danos morais.

Por outro lado, aquele que deseja dar continuidade ao contrato, tem direito à indenização pelo dano suportado tendo em vista que, atualmente, o STJ tem reconhecido a possibilidade de condenação da construtora/vendedora por lucros cessantes ou inversão da cláusula penal estipulada no contrato.

Para ficar mais claro, os lucros cessantes, estão relacionados com a ocorrência de danos decorrentes da interrupção de certa atividade, ou seja, digamos que você comprou imóvel para alugar, se você ficou impedido pelo atraso, a justiça condenará a construtora a pagar o valor de aluguel do imóvel pelo tempo de atraso o qual você ficou privado de usufruir o bem. Tal indenização pode ser calculada em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que o comprador deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante.(Tema 996 do STJ)

Quanto a inversão da cláusula penal, esta situação irá ocorrer quando, no contrato, houver uma multa estipulada, apenas, para o adquirente caso este não cumpra com a sua obrigação. Desta forma, é possível inverter a cláusula em desfavor do vendedor, tendo em vista que os princípios gerais do direito entendem ser abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor. (Tema 971 do STJ)

Mas é necessário abrir um parêntese: em 2019 a Corte também definiu que não é possível cumular a cláusula penal por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes. Ou seja, aquele que deseja ser indenizado deverá optar por um dos métodos. De qualquer maneira existe a previsão de você ser compensado pela privação injusta do seu bem

No que tange o dano moral, é possível a indenização, porém, não é qualquer situação de atraso que ensejará a condenação, será necessário analisar o caso contrato a fim de se estabelecer se a situação vivenciada ultrapassou o mero dessabor.

Por fim, no que diz respeito a responsabilidade civil, a Súmula 602 do STJ determina que Código de Defesa do Consumidor é aplicável nestes casos. A consequência lógica disto é que todos que pertencem a cadeia de consumo respondem solidariamente pelos prejuízos causados.

Deste modo, tanto a corretora, quanto a construtora e até mesmo a incorporadora podem ser chamadas em juízo.

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Assessoria: Daniele Vieira Maciel